不動産売却でちょっと得する情報が満載！
このサイトでは、不動産売却を検討している人が知っておくべき情報を色々と掲載しています。
不動産を売却する際によくある疑問や質問がありますので、それらについても解説します。
住宅ローンが残っている状態で売却を検討するケースも非常に多いのですが、実際にそのような状況で取引をすることが可能なのかについても説明していますし、必要になる書類に関しても記載しています。
今後取引が発生する可能性がある場合には、基本的な情報に目を通しておきましょう。
不動産売却を検討している方必見！不動産を売却する際のよくある疑問・質問に答えます！
不動産売却では様々な疑問を持つことがあります。
よくあるのが住宅ローンの残債が残っている状態で売ることはできるのかという質問ですが、これは売ることが可能です。
売却時には必要な書類がいくつかありますので、直前になって慌てないようにきちんと用意しておくのがお勧めであり、希望条件についても整理しておくとスムーズです。
査定をどのように行ったら良いのかというのも不動産売却ならではの悩みですが、一般的には複数の不動産会社に依頼することで簡単に比較できます。
最初から一社に絞り込んだ方が手間がかからないと考えるかもしれませんが、それでは満足のいく額で売ることができない可能性が高くなりますし、相場を知ることもできません。
不動産売却における仲介と買取の違いは？どちらを選択すべき？
不動産売却の方法は、大きく仲介と買取の2種類あります。
仲介とは、不動産会社と媒介契約を締結して買い手を探してもらう方法で、登記や売買契約などの法的な手続きのサポートも受けられます。
より良い条件で売却できる可能性が高いというメリットがありますが、不動産会社に手数料を支払う必要があることに加えて、一から買い手を探すため全ての手続きが完了するまでに時間がかかるという側面があるので注意が必要です。
また、瑕疵担保責任を負うのもデメリットのひとつで、売り手も買い手も気が付かなかった欠陥が後から見つかった場合、売り手側が修繕費用を負担しなければなりません。
一方の買取とは、不動産会社に直接物件を購入してもらう方法です。
直接不動産会社に物件を売却するので、短期間で全ての手続きを完了させることが可能ですが、不動産会社は買い取った物件を再販売するため、リフォーム費用や経費、利益などが買取金額から差し引かれます。
そのため、買取は売却価格が安くなる傾向がありますが、仲介手数料がかからないことに加えて、瑕疵担保責任がないというメリットがあります。
仲介と買取は上記のような違いがありますが、不動産売却にある程度の時間をかけても良いのであれば高額売却の可能性がある仲介がおすすめです。
しかし、買い手が見つからない可能性が高い物件を売却する場合や、早急に物件を売却したいという場合は、買取を選択すると良いでしょう。
不動産売却をしたい場合の基本的な流れとは
長年にわたって住み続けてきたマイホームが転勤や家族構成の変化などで不要となった場合、不動産売却を検討することになります。このような場合の基本的な流れを覚えておくと、いざというときにも大いに役立ちます。まずは個人でもできる努力として、周辺の不動産の相場を知ることが挙げられます。これは民間の不動産情報専門サイトで類似する物件を検索してみてもよいですし、国土交通省の土地総合情報システムと呼ばれるデータベースを探してみるのもよいでしょう。その後はいくつかの不動産会社に連絡して査定を受けます。このとき相場から見ても妥当な範囲で高額査定を付けた不動産会社をピックアップして、正式に媒介契約を結びます。媒介契約とは不動産売却のための広告宣伝その他の作業を不動産会社に一任し、購入希望者との間を取り持ってもらうための契約です。もしも購入希望者が見つかった場合には、具体的な条件などのすり合わせをした後に売買契約を締結し、契約に基づき相手に物件を引き渡して完了となります。
不動産売却に伴う媒介契約の手数料を考慮しておこう
不動産売却は、当事者同士が話し合いを行って取引を進めていくというわけではないという点に課題が存在します。これは、仲介業者という特殊な会社を間に入れて取引を進めていくものだからです。その存在に対する手数料が必要になります。
この手数料は、仲介手数料と呼ばれるもので法律的な上限金額が存在します。どちらか片方が負担しても構いませんが、一般的には折半をしていきます。話し合いの中でどれくらいの負担にするのかということを考えていくことになりますので、不動産売却時の仲介業者に対する手数料は計算に入れておく必要があります。そして、こういった仲介業者とのやり取りで重要になるのが媒介契約と呼ばれるものです。この契約そのものに対しては費用は発生しませんが、成功報酬としてお金を支払うことになるのが一般的です。事前に契約をしていた内容でお金を支払うことになりますので、その内容は精査しておくべきです。内容が分からないのに契約を行ってしまうと、後から余計なコストが生じる可能性も存在しますのでこの点には注意をしなくてはいけません。
不動産売却にも費用がかかるので注意しよう！
家や土地などの不動産を売却する場合、様々な諸費用が発生するので注意が必要です。具体的には、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費・住宅ローン返済手数料・譲渡所得税などがかかります。
仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬で、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格の3％+6万円+消費税」が上限額となっています。印紙税は、売買契約書に対して課税される税金です。金額は売買金額によって変動しますが、数千円から十数万円かかります。
抵当権抹消費と住宅ローン返済手数料は、住宅ローンが残っている場合に発生する費用です。抵当権抹消費は司法書士への手数料を含めて五千円から2万円ほど、住宅ローン返済手数料は1万円から3万円ほどが目安です。譲渡所得税は、不動産売却で利益が発生した際にかかる税金（所得税・住民税）のことです。譲渡所得は、「売買価格-（取得費+譲渡費）」で算出可能で、ここに物件の所有期間に応じた税率を掛けた金額が譲渡取得税となります。税率については、所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％となっています。
また、上記以外にも必要書類の取得費（1通あたり数百円）もかかりますし、引っ越し費・ハウスクリーニング費・建物の解体費・土地の測量費などが発生するケースもあります。そのため、不動産売却を検討する際はどの程度の金額がかかるのかをあらかじめ把握しておくことが大切です。
不動産売却をスムーズに行うポイントについて
不動産売却を自分の希望にそって進めたい場合には、自分に合った方法で不動産を売却することがポイントです。不動産売却をする時には、不動産業者の仲介で主に個人買主へ売却する方法と、不動産業者に買い取ってもらう方法のに種類があります。
仲介の場合は、物件の相場価格を踏まえた価格で売ることが可能です。ただし、個人の買主を見つけることが必要ですので売却期間はスムーズに行ったとしても3〜6ヶ月ほどかかります。高く売れるというメリットが得られる方法です。なるべく早くスムーズに売りたい場合には不動産業者に買い取ってもらうことがおすすめです。短期間で売却することができますが、買取価格は相場価格より7〜8割程度の価格になることが多いとされています。
不動産売却をする際には専門知識が必要な手続きもあるため、なるべく早く売りたい時には売却専門の不動産会社を選ぶことが大事です。専門にしていれば、わからないことをきちんと相談することができ、安心して仲介を任せられます。
不動産売却に適したタイミングを調べて有利な取引を
不動産売却に最適なタイミングを知ることができれば、取引を有利に進められます。忘れてはいけない項目の一つに築年数があり、ある一定の期間を過ぎると価格はどんどん下落します。
必要のない物件の場合にはできるだけ早期に手放した方が、希望の価格に近付けられるのでお勧めです。市場の動向をチェックすることも忘れてはいけません。景気にも左右されますので、不動産売却は景気の先行きを考えながら慎重に進める必要があります。需要と供給のバランスが崩れると売却価格にも大きな違いが生じますが、供給量が増えすぎると本来よりもかなり低い価格帯で取引されることになります。他にも住宅ローンの金利であったり、税金関係の額でタイミングを計ることがあり、それぞれのケースに当てはめてシミュレーションしてみることが大切です。一般的に取引が活発だとされている時期でも高額で売れるとは限りませんので、分からない場合には専門家に相談しながら進めましょう。
不動産売却を考える方にスピード重視の人が増えている
不動産売却を考える方に、スピード重視の人が増えています。債務の返済に充当したり、事業資金の捻出に適用したりなどといった風に、不動産売却の目的には様々なものが見られます。
どのような理由であっても、スピーディに物件を換金させたいのが普通でしょう。仲介を用いた不動産売却では、長きに亘って買い手が見つからないことも珍しくありません。スピード重視での買い手探しを行う際には、利用者の評判を参考にすることが大切となるのです。不動産売却を行うサイトには、物件を売却した方の口コミが掲載されています。自身の物件を売却する際の流れや、投じることになった期間についてを、サイト上に体験談として掲載しているのです。不動産を売却する際には、住み替えを検討している方が少なくありません。自分で考える期限までに、物件売却を成約させることが欠かせないのです。殆どの不動産会社では、事前に受けられる無料カウンセリングが開催されています。利用者の評判を参考にしながら、適切な会社に相談してみるのが良いでしょう。
不動産売却を行う際に必要な期間はどの程度になるのか
不動産売却を行う際には、成約に到るまでに必要な期間を定めておくことが欠かせません。生活資金に充当したり、債務の弁済に適用したりといった風に、不動産売却を行う際には決まった目的があるのが普通なものです。
不動産売却を特集するサイトには、利用者の口コミを掲載するものも少なくありません。殆どの会社では、無料で受けられる事前カウンセリングを実施中です。利用者の体験談を参考にしながら、気に入った会社への相談を行ってみることも大切です。仲介を用いた買い手探しでは、成約に到るまでに相応の期間を要することも珍しくありません。不動産売却を考える際には、住み替えを検討する方が少なくないでしょう。
転居を行う時期を加味した上で、必要な期間を決めていくことが大切なのです。集客力のある会社であれば、買い手を見つけるまでに多くの期間を要しないことも有り得ます。利用者の口コミと、カウンセリングの内容を元に、適切な不動産会社を見つけていくことが大切です。
不動産売却の際に専属専任媒介契約を結ぶメリットとは何か
不動産売買の契約を締結する際に、宅建業者と締結する媒介契約には3種類あります。「一般」、「専任」、「専属専任」です。一般媒介の場合、複数社との契約が可能で、後者２つの場合、1社のみとの契約になります。そして同じ専任媒介契約でも「専属」がつくと、不動産会社からの活動報告が1週間に1回以上と義務付けられ、自分で契約相手を見つけても契約が出来ないという制約がかかります。
このような特徴だけを見ると、「専属専任媒介契約」は制限が厳しくメリットはあまりなさそうに見えますが、この形態の場合、不動産会社は必ず仲介手数料がもらえるため、積極的に活動を行うことから、他の契約形態よりも契約相手が見つかりやすいです。また、契約締結日から5日以内にレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務があることから、不動産売却の際に早く売れる可能性が高くなります。
したがって不動産売却をしたい場合、自分で相手を見つけることが出来なさそうであればこの形態の媒介契約を締結することで早く目的が達成できるのでお勧めです。
不動産売却は一括見積もりサイトで売出価格を調べる
不動産売却を考えているなら、一括見積もりサイトなどで売出価格を調べてみると良いです。所有している土地やマンションの価格は、調べてみないとわかりません。
思っているより土地や一戸建て住宅に高値が付くこともあります。信頼できる不動産業者が決まって買主が決定したら、不動産売却の手続きを行います。買主との売買契約には所定の手続きがあり、不動産会社が間に入って重要事項説明書を説明するのが一般的です。説明書には登記記録に記載の重要事項の他に、法令に基づく制限の概要や飲用水やガスなどの供給設備の状況も書かれています。業者に任せるだけでなく、自分でしっかり書かれていることを確認することが大切です。不動産売却では、手付金や固定資産税の他に建物の管理費なども関わってきます。マンションならオーナーチェンジ物件となり、賃料などの精算金も発生します。それらの金銭の授受の日取りなども納得しておくことが重要です。不明な言葉があれば、その都度不動産業者に聞くようにすると後でトラブルになりません。
できることから始めて不動産売却の時間を節約
仕事を持っていると、不動産売却を迅速に進められないケースもあります。
所有している不動産を売りたい場合は、事前の準備が大切なポイントになります。
不動産売却の計画を立てたら優先順位を付け、できることから始めます。
最初に不動産会社に相談し、売却価格を決めるために査定を依頼します。
事前に保有しているマンションや戸建住宅の相場を確認してから査定を受けると、交渉を有利に進められます。
価格査定は大きく分けて2種類に分類され、通常は担当者が物件を調査する訪問査定を行います。
複数の会社に依頼すると、他の査定結果と比べられるので最も良い条件で決められます。
不動産会社と売主が媒介契約を締結すると、物件の販売活動が始まります。
仲介している会社に全て任せるケースもありますが、通常は売主が立ち会って希望者に案内や説明を行います。
買主が決定すると、必要な書類を準備して不動産売買契約を結びます。
重要事項説明書を確認して売買契約書を締結し、確認できれば手付金の授受に進み契約書を持ち帰ります。
不動産売却の前に雑草の刈り取りをしておくべき
不動産売却は買い主がいて成立するもので、購入検討者を多く引きつけるためには物件の状態が重要になります。
その状態とは建物の間取りや築年数だけではなく、庭などを含めた敷地全てが対象です。
そのため可能な限り綺麗な状態にしておくことが望ましいですが、特に気をつけたいのが庭です。
住宅用の戸建て物件の場合、庭が購入の決め手になることが少なくありません。
家庭菜園を作ったり、子どもがペットと一緒に遊ぶスペースになったりと用途は幅広く、現状が悪いと検討対象から外れてしまうこともあるほどです。
加えて、不動産売却の際には広告などに物件の写真を掲載しますが、敷地内の雑草が残ったままだと物件の印象が悪くなってしまいます。
また、仮に現状のままで売却の話が進んだとしても売却額に影響が及ぶことになります。
雑草の刈り取りは業者に依頼することもあり、その費用は買い主の負担になるためその金額だけ売却額を下げざるを得ず、売却価格が下がることになってしまうのです。
高値での不動産売却を望むのであれば汚れ落としが重要
不動産売却において高値を実現するためには物件自体が魅力的であることが不可欠です。
これに関連して、汚れ落としをする理由は非常に重要です。
汚れや劣化が目立つ物件は潜在的な買い手にとって魅力的ではありません。
したがって、物件の外観や内部の清潔さを維持することは高値で売却するための基本的なステップです。
外壁の洗浄や塗装や屋内の掃除、庭の手入れなどがこれに該当します。
これにより、物件が魅力的でメンテナンスが行き届いている印象を与え、購買意欲を高めることができます。
売主の印象も不動産の売却価格に影響を与えます。
売主は信頼性や協力的な態度を示すことが大切です。
買い手との円滑なコミュニケーションが取れると、交渉がスムーズに進み、高値で売却する可能性が高まります。
また、売主が物件に対する情熱を示し、物件の良さを伝えることも重要です。
高値で不動産を売却するためには市場調査も欠かせません。
地域の不動産市場の動向や競合物件の価格を把握し、適切な価格設定を行うことが重要です。
価格が適正であれば買い手が引き寄せられ、高値での売却が期待できます。
さらに、プロの不動産エージェントのサポートを受けることも高値で売却のポイントです。
エージェントは市場に精通し、適切なマーケティング戦略を提供し、交渉においても力を発揮します。
彼らの専門知識と経験を活用することで、高値での不動産売却が実現しやすくなります。
不動産売却の際に不用品を残すべきかどうか
不用品の処理が不動産売却に与える影響について考えてみましょう。
不用品が多い場合、家が乱雑に見え、買い手にとって魅力的なものではありません。
逆に整理し、家を綺麗に保つことで、買い手に良い印象を与え、価格交渉の余地を広げることができます。
したがって、処理することは不動産の価値を向上させる要素と言えるでしょう。
これらの処理において、そのまま残すかどうかの判断が重要です。
不要な家具や物品が多すぎる場合、そのまま残すことは逆効果となりかねません。
これらのスペースを占有し、家を圧迫する可能性があります。
一方で一部の家具や装飾品は家を魅力的に見せるために重要です。
そのため、賢明な判断が必要です。
時に不動産売却価格にも大きな影響を及ぼします。
整理された家は潜在的な買い手にとって魅力的で、より高い価格で販売する機会を提供します。
買い手は将来の修繕やクリーニングの必要性を減少させ、それに伴うコストを抑えることができます。
なので、処理することは資産の価値を最大化するために欠かせないステップと言えます。
不動産売却を実施する際には消臭を行うことが欠かせない
不動産売却を行う際には物件の消臭を行うことが欠かせません。
図面や立地の上での簡易査定では、高値での評価を受けることが出来た物件であっても、実際に内見を受けた時に著しく評価を下げられることは有り得ます。
不動産売却をスムーズに済ませるためには、物件の清掃と同時に消臭を行うことも大切となるのです。
生活状況の変化だったり、借金返済を検討していたりといった風に、不動産売却を考える人には、何かしらの理由があるでしょう。
どのような事情であっても、物件を売り出す以上は少しでも高く売りたいと考えるのが普通なものです。
不動産売却を成功させて、住み替えや目指すべき資金調達を実現させるためには、買い手の心象を良くすることは欠かせません。
仲介を使っての買い手探しが終わった際には、相手が好印象を保つような、物件へのメンテナンスを行うことが大切です。
長きに亘って暮らしていると、水回りに悪臭が漂ったり、カビが生えたりしていることも有り得ます。
売却を決めた場合には、早い段階で部屋のメンテナンスを検討することが大切です。
不動産売却をする時に売主が確実にしておきたいレイアウトは誰が提供する
不動産売却を検討する際売主が確実にしておきたいレイアウト情報は、不動産業者や不動産専門家から提供されます。
まず不動産業者が売り主に提供するべき情報は、市場調査です。
これには同様の物件の売却価格や市場動向の分析が含まれます。
これにより売り主は競争力のある価格を設定し市場に適切に対応できます。
売主にとって有利なタイミングや戦略を検討する材料ともなります。
次に、物件の詳細な情報と写真が必要です。
不動産業者は物件のスペースや設備、特徴を正確に記載し魅力的な写真を提供します。
これは潜在的な購入者に物件を引き立て、興味を引くのに役立ちます。
正確な情報は売主と購入者間で信頼を築く基盤ともなります。
さらに、法的な情報も不動産業者から提供されます。
土地の権利関係や建物の法的な問題についての説明は、売主が買主に対して誠実な取引を行うために不可欠です。
これにより売り主は法的なリスクを回避し、円滑な売却プロセスを進めることができます。
まとめると不動産売却において売主が確実にしておきたいレイアウト情報は、不動産業者や不動産専門家から提供されます。